Endlich hat es mit der neuen Wohnung geklappt – nach einer schier unendlichen Wohnungssuche, inklusive nervenaufreibenden Wohnungsbesichtigungen. Die Freude auf den Wohnungswechsel ist groß und am liebsten würdest Du sofort umziehen. Doch zuvor musst Du Deine bisherige Wohnung kündigen und Dich dabei an die im Mietrecht bzw. im Mietvertrag verankerten Fristen und Formalitäten halten. Es ist daher nicht unwahrscheinlich, dass Du bis zum Umzug noch drei Monate warten – oder aber für beide Wohnungen gleichzeitig Miete zahlen – musst.
Damit Dir der Vermieter keinen Strich durch Deine Umzugsplanung macht, solltest Du ganz genau auf die Vollständigkeit der Angaben im Kündigungsschreiben, sowie dessen Form, achten. In diesem Beitrag erfährst Du alles, was Du über eine Wohnungskündigung wissen musst. So begehst Du keinen kostspieligen Fehler, welcher Deine Umzugskosten unnötig in die Höhe treibt.
Um Dein bestehendes Mietverhältnis zu beenden, musst Du Dein Anliegen in Schriftform kundtun. Nur eine schriftliche Kündigung ist rechtswirksam und daher vom Vermieter zu akzeptieren. Für die Wohnungskündigung sieht das aktuelle deutsche Mietrecht eine Form- und Inhaltsvorgabe vor. Dein Kündigungsschreiben muss zuerst einmal
beinhalten. Hast Du die Wohnung beispielsweise mit Deinem Lebensgefährten zusammen angemietet, müsst ihr die Kündigung auch beide unterzeichnen. Ziehst Du allein aus und der zweite Hauptmieter will das Vertragsverhältnis fortführen, musst Du den Vermieter genauso darüber in Kenntnis setzen. Ob er der Vertragsumschreibung zustimmt, obliegt allerdings nicht Deiner Entscheidungsgewalt.
Des Weiteren gilt es beim Verfassen des Kündigungsschreiben formale und inhaltliche Kriterien einzuhalten, welche wir Dir im nächsten Kapitel zusammengefasst haben.
Folgende Punkte musst Du bei der Kündigung eines Mietvertrags beachten:
Die Fehlervermeidung bei einem Kündigungsschreiben ist ganz einfach. Lade Dir hier unsere Vorlage für die Kündigung des Mietvertrags einer Wohnung als PDF herunter – natürlich komplett kostenlos und ohne Anmeldung. Anschließend füllst Du alle Felder aus, gibst das aktuelle Datum UND das Kündigungsdatum an, druckst das Formular aus, unterzeichnest es und schickst es ab.
Nicht alle Mietverhältnisse gehen „freundschaftlich“ auseinander. Trotz vorangegangener Differenzen solltest Du jedoch immer freundlich und sachlich bleiben. Eine ordentliche Kündigung ist die Basis dafür, dass Dir der Vermieter nach Auszug keine Steine in den Weg legt. Oder dies zumindest versucht. Stichwort: Rückzahlung der Mietkaution.
Wie bereits erwähnt, ist zuerst einmal nur die schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses wirksam. Mündliche Absprachen zählen nicht und müssen von Seiten des Vermieters nicht eingehalten werden. Gibst Du des Weiteren ein falsches Kündigungsdatum oder Datum der Unterschrift des Kündigungsschreibens an, kann die Kündigung ebenfalls ungültig sein.
Das Fehlen der handschriftlichen Unterzeichnung aller im Mietvertrag aufgeführten Hauptmieter führt genauso dazu, dass Dein Schreiben laut Mietvertragsrecht unwirksam ist. Achte außerdem darauf, ob in dem von Dir unterzeichneten Mietvertrag Klauseln enthalten sind, welche eine Kündigung zu bestimmten Zeiten (oder vor Ablauf einer Frist) unmöglich machen. Solche haben sowohl für Mieter als auch Vermieter Gültigkeit. Eine Kündigung ist in diesem Fall erst nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeiten möglich.
Als Mieter hast Du jederzeit das Recht darauf ein Mietverhältnis zu beenden. Natürlich immer unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist. Diese beträgt im Regelfall (gesetzlich) drei Monate, sofern im Mietvertrag nichts anderes festgehalten ist. Einige Vermieter koppeln den Vertragsabschluss nämlich an eine Mindestmietdauer von einem oder zwei Jahren. Ist das der Fall, ist Deine Flexibilität dementsprechend eingeschränkt.
Übrigens: Durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag kann die Kündigungsfrist für Dich als Mieter nicht nur verlängert, sondern ebenso verkürzt, werden. Sprich – Erlaubt Dir Dein Vermieter laut Vertrag Deine Wohnung innerhalb von weniger als den drei gesetzlich vorgegebenen Monaten zu kündigen (z. B. innerhalb von einem), reduziert sich die Kündigungsfrist für Dich dadurch dementsprechend.
Andersherum ist dies allerdings nicht möglich. Heißt Dein Vermieter kann die, für ihn ebenfalls gültige, Drei-Monats-Frist nicht vertraglich verkürzen. Im Gegenteil: Umso länger das Mietverhältnis andauert, umso länger wird ebenso die Kündigungsfrist für diesen.
Als Mieter bist Du auch nach 10- oder 20-jähriger Mietdauer verhältnismäßig frei. Denn für Dich gilt das Mietgesetz, nach welchem Du mit einer Frist von drei Monaten kündigen kannst. Anders verhält es sich, wenn der Vertrag durch den Vermieter gekündigt wird. Für diesen verlängert sich die Kündigungsfrist mit fortlaufender Dauer des Mietverhältnisses.
In der folgenden Tabelle siehst Du einen Überblick über die Kündigungsfristen für Vermieter bei längerer Mietdauer:
| Dauer Mietverhältnis | Kündigungsfrist für den Vermieter |
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| bis 8 Jahre | 6 Monate |
| bis 10 Jahre | 9 Monate |
| mehr als 10 Jahre | 12 Monate |
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Kündige Deine Wohnung spätestens zum 3. Werktag eines Monats, damit dieser in die Kündigungsfrist mit einbezogen wird. Dabei ist es wichtig, dass das Kündigungsschreiben an diesem Tag bei Deinem Vermieter eintrifft. Sollte es sich verspäten, ist dieser dazu berechtigt, den Eingangsmonat auszusparen. Das bedeutet, dass Du beispielsweise erst zum 31. Juli kündigen kannst (und nicht zum 30. Juni), wenn Dein Schreiben erst am 7. April eingelangt ist.
In der Praxis zeigt sich außerdem, dass eine Wohnungskündigung nur per Einschreiben versandt werden sollte. Ohne die schriftliche Bestätigung (Unterschrift) Deines Vermieters über deren Erhalt hast Du keinen Nachweis darüber, dass dieses fristgerecht eingegangen ist. Oder er sie überhaupt erhalten hat.
Beispiel: Du willst im April umziehen und Deine Wohnung dementsprechend zum 31. März kündigen. Auf Nummer sicher gehst Du, wenn das Kündigungsschreiben schon im Januar beim Vermieter eingeht. Offizielles Fristende ist der 3. Werktag des Februar. Langt Dein Schreiben nach diesem Datum ein, dann verlängert sich die Kündigungsfrist bzw. der Mietvertrag um einen Monat.
Laut Mietgesetz gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Beginnen wir mit einer Ausnahme, die allerdings nicht von jedem Vermieter akzeptiert wird. Findest Du einen Nachmieter, der früher einziehen und die Wohnung übernehmen möchte, ist Dein Auszug ohne Einhaltung der Kündigungsfrist durchaus möglich. Die Bedingungen dafür sind jedoch, dass
Ein Versuch lohnt sich allerdings auf jeden Fall, da immer mehr Vermieter auf die Nachmieterregelung eingehen. Auf diese Art und Weise kannst Du bei Übereinkunft früher aus dem Mietverhältnis entlassen werden.
Weitere Sonderfälle, unter welchen es für Dich als Mieter möglich ist, die Kündigungsfrist von 3 Monaten zu umgehen, sind:
Hier trifft Dich die ganze Härte des Gesetzes. Du kannst einen Mietvertrag zwar zum 15. eines Monats beginnen, doch kündigen kannst Du ihn grundsätzlich nur zum Monatsende. Der Gesetzgeber sieht lediglich eine kleine Karenzzeit vor. Aufgrund von dieser reicht es aus, wenn Deine Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats beim Vermieter eingeht, ab welchem in weiterer Folge die dreimonatige Kündigungsfrist zu laufen beginnt.
Achtung: Wenn von Werktagen die Rede ist, schließt das den Samstag ein. Natürlich kannst Du auch in der Monatsmitte aus der Mietwohnung ausziehen. Da Du zu diesem Zeitpunkt aber nicht aus dem Vertrag aussteigen kannst, zahlst Du in weiterer Folge die Miete für den vollen Monat.
Hast Du eine neue Wohnung gefunden und willst schneller umziehen, bist Du dennoch an die gesetzliche Kündigungsfrist gebunden. Diese beträgt, falls nicht anders im Mietvertrag festgehalten, 3 Monate. Solltest Du daran denken, einfach umzuziehen und die Mietzahlungen einzustellen, um diese zu umgehen, lass Dir gesagt sein, dass es sich dabei nicht um die beste aller Ideen handelt. In einem solchen Fall ist der Vermieter nämlich dazu berechtigt die Außenstände von der Mietkaution abzuziehen.
Fakt ist, dass der Vermieter die Kündigung nicht bestätigen muss. Du kannst lediglich in Deinem Kündigungsschreiben, um eine Eingangsbestätigung bitten. In den meisten Fällen antwortet der Vermieter Dir auch und teilt Dir mit, dass er die Kündigung erhalten hat.
Da es allerdings keine Verpflichtung zur Ausfertigung einer Kündigungsbestätigung gibt, kann es auch durchaus vorkommen, dass Du vergeblich auf ein Feedback wartest. Falls Du die Wohnungskündigung per Einschreiben geschickt (oder persönlich übergeben) hast, bist Du jedoch auf jeden Fall auf der sicheren Seite und kannst ganz entspannt ausziehen – auch ohne Bestätigung.
Auf eine Bestätigung (oder gar Erlaubnis) Deines Vermieters musst Du also nicht warten, um mit Deiner Umzugsplanung fortzufahren. Hast Du
dann endet Dein Mietverhältnis mit dem Ablauf der Kündigungsfrist. Wichtig ist lediglich, dass Du vor dem Auszug einen Termin für die Wohnungsübergabe mit dem Vermieter vereinbarst. Denn erst, wenn diese erfolgt ist – und ein Wohnungsübergabeprotokoll, sowie ein Schlüsselübergabeprotokoll, verfasst wurde – hast Du Deine Pflichten (§ 546 Abs.1 BGB) als Mieter erfüllt, indem die Mietsache ordnungsgemäß zurückgegeben wurde.
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Hier muss man ganz klar unterscheiden:
Ist der Vermieter einfach nicht erreichbar, holt das Einschreiben nicht ab und reagiert nicht auf E-Mails, bleibt Dir nichts anderes übrig, als Dich gegebenenfalls persönlich mit ihm auseinanderzusetzen. Bei vorhandenen Mietschulden sind manche Eigentümer teilweise so verärgert, dass sie keinen Anlass zur Rückmeldung bei Dir sehen. Trotzdem ist vor dem Auszug für die ordnungsgemäße Wohnungsübergabe ein Kontakt mit dem Vermieter notwendig. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, Dir (beim Mieterbund) Hilfe zu holen und einen Experten mit der Kommunikation mit Deinem Vermieter zu beauftragen.
Falls Dein Vermieter hingegen die Kündigung nicht akzeptieren will, dann kommt es darauf an, ob Du rechtlich zu einer solchen befugt bist. Grundsätzlich kannst Du ein Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
Teilweise enthalten Mietverträge allerdings eine Klausel, welche eine Kündigung frühestens nach einem bestimmten Zeitraum erlauben. Ist eine solche in dem von Dir unterschriebenen Mietvertrag vorhanden, dann musst Du diese einhalten. Falls nicht, dann muss Dein Vermieter Deine Kündigung akzeptieren. Ob er will oder nicht. Im Streitfall holst Du Dir am besten rechtlichen Beistand – zum Beispiel wiederum beim deutschen Mieterbund.
Abseits der Lösung mit einem Nachmieter, der dazu bereit ist, die Wohnung zu übernehmen, kannst Du nur beim Vorliegen besonderer Gründe vorzeitig kündigen (siehe Kapitel 3.3). Beispielsweise hast Du ein Sonderkündigungsrecht, falls der Vermieter
Genauso berechtigen Dich
zu einer außerordentlichen Kündigung.
Bei einer solchen musst Du allerdings beachten, dass es sich nicht zwangsläufig auch um eine fristlose handelt. Denn diese Kündigungsform gibt es sowohl als fristlose als auch als fristgebundene Wohnungskündigung.
Damit Du wegen Schimmelbefall der Wohnung fristlos kündigen kannst, muss eine toxische Belastung vorliegen, welche zu Erkrankungen führen kann. Hat sich der Schimmel in der Raumluft ausgebreitet, was nachweislich gesundheitsschädlich ist, bist Du nicht an die gesetzliche Kündigungsfrist – und genauso wenig an die Einhaltung einer Mindestmietzeit – gebunden. Der Nachweis über diesen Umstand muss allerdings mittels eines toxikologischen Gutachtens erfolgen.
Zuerst solltest Du jedoch den Vermieter mit der Beseitigung der Missstände beauftragen und versuchen bis zur Behebung von diesen eine vorübergehende Mietminderung auszuhandeln. Erst, falls der Wohnungsbesitzer Deiner Aufforderung nicht nachkommt, setze weitere Schritte.
Lediglich, falls es sich um extremen Schimmelbefall und sichtbare Feuchtigkeitsschäden handelt, ist es besser, wenn Du ein Gutachten in Auftrag gibst und sobald wie möglich ausziehst. Denn in diesem Fall handelt es sich um tieferliegende strukturelle Schäden an der Bausubstanz, welche sich nur mit größerem Aufwand beseitigen lassen. Und Du wirst weder in einer Pilzkultur, noch in einer Großbaustelle, wohnen wollen.
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Das ist ein Punkt, der Vermieter und Mieter häufig vor Gericht ziehen lässt. Denn der Vermieter sagt Dir, dass Du falsch gelüftet und geheizt hast – und somit Schuld am Schimmelbefall bist. Du weist die Schuld von Dir und entgegnest, dass die Wohnung feucht ist. Es steht Aussage gegen Aussage und eine gütliche Einigung ist im Regelfall nur schwer zu erlangen.
Zur Klärung der Sachlage kannst Du in einem solchen Fall ein Gutachten einholen, welches zweifelsfrei nachweist, dass Mängel an der Bausubstanz die Ursache für den Schimmelbefall sind. Und nicht Dein Fehlverhalten. In diesem Fall ist für die Schimmelentfernung der Vermieter – und nicht Du – verantwortlich. Ist wiederkehrender Schimmelbefall in Deiner Wohnung ein Problem, solltest Du aber auf jeden Fall ausziehen, um Deine Gesundheit nicht aufs Spiel setzen.
Als letzten gesetzlich erlaubten Auszugstag kannst Du das Datum betrachten, an dem Dein Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ausläuft. Regulär bist Du bis 23.59 Uhr an diesem Tag Mieter und hast das Recht, Dich in den Räumlichkeiten aufzuhalten.
Allerdings stellt sich die Frage, ob das Dein Wunsch ist bzw. Dir besonders viele Vorteile bringt. Schließlich wirst Du nicht in der letzten Minute (und bei Dunkelheit) umziehen wollen – vor allem nicht, bei einem Umzug in eine andere Stadt oder ein anderes Bundesland. Außerdem muss die Wohnungsbegehung und -übergabe mit dem Vermieter irgendwann stattfinden. Und zwar vor Deinem offiziellen Auszug. Und irgendwann wirst Du auch für den Umzug packen wollen.
Fakt ist jedoch: Vereinbart der neue Mieter mit Deinem Vermieter einen früheren Einzug ohne sich mit Dir dahingehend abzusprechen, kann er Dich nicht zwingen, die Übergabe vor Ablauf Deiner regulären Mietzeit vorzunehmen. In den meisten Fällen findet diese dennoch ein paar Tage vor Vertragsablauf statt, damit der neue Mieter etwas früher einziehen kann. Genauso wie Du in Deine neue Unterkunft.
Die Wohnungskündigung ist erst der Anfang einer ganzen Reihe von Vertrags- und Adressänderungen, welche Du bei einem Umzug im Auge behalten solltest. Überprüfe alle bestehenden Verträge mit Dienstleistern und Versorgern und überlege, welche von diesen Du mit in die neue Wohnung nehmen (und damit ummelden) möchtest. Und welche Du kündigen musst (weil ortsgebunden) oder möchtest.
In der folgenden Liste haben wir Dir die wichtigsten Ab-, An- und Ummeldungen im Rahmen einer Wohnungskündigung zusammengefasst:
Damit Du im Umzugsstress nicht den Überblick verlierst, kannst Du Dir hier unsere Ummelden-Checkliste als PDF herunterladen – natürlich komplett kostenlos und ohne Anmeldung.
Übrigens: Mit unserer YouChange-Umzugsapp werden alle deine Vertragspartner automatisch über deine Adress- oder Namensänderungen informiert. Dadurch hast Du keinen unnötigen Zeitaufwand mit dem Ummelden, vergisst niemand zu benachrichtigen und ersparst Dir neben Zeit vor allem Ärger. YouChange: Umziehen – einfach digital! Solltest Du noch Fragen zu unserem Service haben, kannst Du hier unsere FAQ nachlesen – oder uns direkt eine Nachricht schreiben.
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