Kaum ein Bereich in Mietverhältnissen ist so komplex wie die Wohnungsübergabe. Dabei ist es irrelevant, ob Du ausziehst oder einziehst. Schleicht sich im Rahmen der Übergabe ein Fehler ein – oder übersiehst Du einen gravierenden Mangel – kann sich dieser Moment der Unachtsamkeit nachhaltig auf Dein Budget auswirken.
Damit Du die Mietkaution beim Auszug ohne Abzüge zurückbekommst, solltest Du beim Einzug ganz genau hinschauen. Lass Dich nicht von einer oberflächlich sauberen und frisch ausgemalten Wohnung blenden. Kontrolliere Deine neue Wohnung ganz genau auf eventuell vorhandene Mängel. Vor allem versteckte. Falls solche vorhanden sind, halte diese auf jeden Fall im Wohnungsübergabeprotokoll fest. Und unterschreibe dieses im Anschluss gemeinsam mit dem Vermieter.
Ziehst Du aus, nimm die Umzugsplanung gewissenhaft vor. Denn neben den Vorbereitungen für den Umzug in Dein neues Zuhause, musst Du ebenso für einen übergabefähigen Zustand Deiner bisherigen Wohnung sorgen. Als hilfreich erweist sich dabei eine Umzugscheckliste zum Abhaken. Was Du für diesen an Schönheitsreparaturen und Reinigungsarbeiten vornehmen musst, das kannst Du dem Mietvertrag entnehmen.
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Was es außerdem bei der Wohnungsübergabe (bei Auszug oder Einzug) alles zu beachten gibt, das erfährst Du in diesem Beitrag.
In den meisten Fällen erfolgt die Wohnungsübergabe vor dem eigentlichen Ende des Mietverhältnisses. Doch das musst Du nicht akzeptieren, sofern Du den Termin nicht vorschlägst und sowieso früher ausziehen willst. Der Vermieter kann die Wohnungsrückgabe erst ab dem Tag fordern, an dem Dein Mietvertrag endet.
Da Du sicherlich nicht am letzten Vertragstag um 24 Uhr zur Wohnungsrückgabe gehen willst, wird der Termin in der Regel ein bis zwei Tage vor diesem Zeitpunkt liegen. Fakt ist aber, dass Dir der Vermieter keinen früheren Termin aufdrängen und Dich zur Inanspruchnahme zwingen kann. Bis zum letzten Tag des Mietvertrags um 24 Uhr bist Du offiziell der Mieter, der seine Rechte wahrnehmen kann.
Bedenke aber, dass eine verspätete Wohnungsrückgabe monetäre Konsequenzen hat. In einem solchen Fall kann Dir der Vermieter den bereits begonnenen Monat in Rechnung stellen, sofern die Verspätung Dein Verschulden war. Da der Wohnungsmarkt aktuell sehr angespannt ist, werden die meisten Vermieter von dieser Möglichkeit allerdings keinen Gebrauch machen, da sich die Wohnung binnen weniger Tage neu vermieten lässt.
Erfahre hier: Was gibt es beim Wohnsitz ummelden am Einwohnermeldeamt alles zu beachten?
Sei gut vorbereitet. Das heißt, dass Du
Etwaige Mängel musst Du ehrlich benennen, auch wenn Dich deren Behebung einen Teil der Mietkaution kosten kann.
Wichtig: Fülle sowohl das Schlüsselübergabeprotokoll als auch das Wohnungsübergabeprotokoll gemeinsam mit dem Vermieter (nach der abschließenden Begehung des Mietobjekts) vollständig aus. Und zwar in zweifacher Ausführung. So erhält jeder von Euch ein Exemplar, was in weiterer Folge Missverständnissen oder gar rechtlichen Streitigkeiten vorbeugt.
Früher war es üblich, dass Du bei Auszug für weiße Wände sorgen musstest. Diese Verpflichtung haben die Gerichte gekippt, sodass Du heute nicht mehr auszumalen brauchst, wenn die Wände bereits eine neutrale Farbe aufweisen. Allerdings ist der Begriff „neutral“ nicht konkret definiert und wird von jedem Vermieter anders ausgelegt. Wichtig ist deshalb, dass Du bereits beim Einzug auf die Details des Mietvertrags achtest und mit der Unterzeichnung von diesem keinen außerordentlichen Leistungen Deinerseits zustimmst.
Wichtig ist hier allerdings festzuhalten, dass Du die Wohnung nicht in einem schlechteren Zustand zurückgeben darfst, als Du sie übernommen hattest. Sprich – falls Du in eine frisch ausgemalte Wohnung eingezogen bist, dann musst Du diese bei Deinem Auszug auch ebenso hinterlassen. Ausnahme ist, dass du nur so kurz in dieser gewohnt hast, dass noch keine Abnutzungserscheinungen zu erkennen sind.
Übergib die Wohnung außerdem im besenreinen Zustand. Sprich mit sauberen Fenstern und Böden. Sollte sich in Deiner Mietzeit über die normalen Gebrauchsspuren hinaus ein Mangel ergeben haben, mache Deinen Vermieter darauf aufmerksam. So könnt ihr dieses Problem (sowie dessen Lösung) im Übergabeprotokoll festhalten.
Damit Du am Ende nicht auf die Kaution verzichten oder gar noch eine Nachforderung begleichen musst, solltest Du offen mit Deinem Vermieter sprechen. Bei Unsicherheiten kann sich eine unverbindliche Vorbegehung lohnen, in deren Rahmen er Dir mitteilt, was Du noch erledigen musst, um eine reibungslose Rückgabe der Wohnung zu garantieren.
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Übliche Gebrauchsspuren, beispielsweise ein abnehmender Glanz auf Waschbecken und in Duschen, können Dir nicht zur Last gelegt werden. Auch kleine Kratzer und Dellen auf dem Fußboden sind kein Grund, Deine Kaution zu kürzen. Die normale Abnutzung beschreibt Gebrauchsspuren (nicht Schäden), welche im Rahmen eines sachgemäßen Umgangs mit dem Mietobjekt im Laufe der Zeit unweigerlich entstehen.
Bei Defekten, die über die normale Abnutzung hinausgehen, darf Dir der Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Hast Du eine Vorbegehung durchgeführt, läuft die Frist im Regelfall zum Mietende aus.
Bei versteckten Mängeln handelt es sich um alle Schäden an der Mietsache, die aufgrund einer bewussten Verschleierung nicht erkennbar sind.
Was beim Einzug für Deinen Vermieter gilt, gilt beim Auszug genauso für Dich. Auch Du darfst Dir bekannte Mängel weder verschleiern noch verschweigen. Gib diese offen bekannt, um mit dem Vermieter eine Übereinkunft zu deren Behebung zu treffen. Wichtig ist deshalb noch einmal, dass Du sowohl beim Einzug als auch beim Auszug gemeinsam mit dem Vermieter das Wohnungs- und Schlüsselübergabeprotokoll vollständig ausfüllst und unterschreibst.
Als Mangel an der Mietsache werden Einschränkungen verstanden, die der vertraglich vereinbarten Nutzung entgegenstehen.
Treten derartige Mängel während Deiner Mietzeit auf, solltest Du dem Vermieter umgehend Meldung machen und deren Beseitigung fordern. Falls dieser der Aufforderung nicht nachkommen sollte, bist Du in weiterer Folge dazu berechtigt die Miete zu kürzen. Sprich einen prozentualen Anteil der Kaltmiete bis zur vollständigen Mängelbeseitigung nicht zu bezahlen.
Setze aber keinesfalls eigenmächtige Schritte, sondern kläre im Vorhinein ab, in welchem Ausmaß Du zur Mietreduzierung berechtigt bist. Fachkundige Informationen hierzu erhältst Du beispielsweise beim deutschen Mieterbund.
In den meisten Mietverträgen ist die besenreine Übergabe klar geregelt. Doch ziehst Du aus, stellt der Vermieter nicht selten darüber hinausgehende Forderungen. Laut Urteil des BGH bist Du aber weder dazu verpflichtet, die Wände neu zu streichen (falls sie dies beim Einzug nicht waren), noch Löcher zu vergipsen.
Sieht Dein Mietvertrag den Vermerk „besenrein“ vor, heißt das, dass Du die Böden und Oberflächen säubern und groben Schmutz entfernen musst. Teppiche sind zu reinigen, die Sanitäranlagen sind zu putzen. Entferne dementsprechend alle groben Verschmutzungen, ohne dass die Wohnung vor der Übergabe auf Hochglanz zu polieren. Teppiche brauchst Du ebensowenig zu entfernen, um sie zu reinigen. Ausnahme ist, falls diese nachträglich von Dir verlegt worden sind.
Das kommt darauf an: Hast Du eine neu renovierte und ausgemalte Wohnung bezogen und in dieser solange gelebt, dass Abnutzungserscheinungen bemerkbar sind? JA – dann musst Du diese beim Auszug auch wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzen. Hast Du allerdings eine unrenovierte Wohnung bezogen, dann bist Du auch nicht dazu verpflichtet, diese beim Auszug zu renovieren. Oder eben auszumalen.
Hinweis: Hast Du Deine Wände allerdings Knallrot oder gar Schwarz gestrichen, kann der Vermieter die Wiederherstellung des Ursprungszustands bei Einzug von Dir fordern. Das gilt auch für den Fall, dass Du Tapeten mit intensiven Mustern und sehr dunklen Farben verklebt hast. Bei einem Anstrich in einer neutralen Farbe muss der Vermieter die Übergabe ohne neuen Anstrich akzeptieren. UND darf Dir in weiterer Folge auch keine Renovierungskosten von der Kaution abziehen.
Die bezahlte Mietkaution erhältst Du im Regelfall 6 Monate nach dem Auszug zurück. In vielen Fällen kommt die Summe aber nicht komplett beim ehemaligen Mieter an. Warum ist das so? Die Kaution ist eine Form der Mietsicherheit, mit der sich Dein Vermieter vor Außenständen bei Mietzahlungen sowie vor Schäden an der Mietsache schützen möchte.
Mit der Kaution verrechnet werden können so
werden in den meisten Fällen über die Mietkaution verrechnet.
Hast Du des Weiteren über die üblichen Gebrauchsspuren hinausgehende Schäden an der Mietsache hinterlassen, kann der Vermieter deren Behebung auf Deine Kosten vornehmen lassen. Und dafür die von Dir hinterlegte Kaution nutzen. Nicht abzugsfähig sind jedoch von Dir berechtigterweise vorgenommene Mietminderungen und Reparaturen, die laut Mietvertrag nicht in Deinen Aufgabenbereich fallen.
Da zwischen Theorie (Recht) und Praxis oft Welten liegen, führen viele beendete Mietverhältnisse zum Mieterschutzbund oder sogar vor Gericht. Behält der Vermieter einen Anteil der Kaution zu Unrecht ein, kannst – und solltest Du vor allem – rechtlich dagegen vorgehen. Oftmals hilft schon ein Schreiben vom Mieterschutzbund, der Dich in solchen Angelegenheiten vertreten kann.
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Dieser Fall tritt selten ein. Doch, wenn der Vermieter zur Übergabe nicht erscheint oder Dich über die Annahmeverweigerung der Wohnung informiert, kannst Du gegen diesen Entscheid vorgehen. Voraussetzung ist natürlich, dass Du die Übernahmeverweigerung nicht bewusst und durch Dein Verhalten herbeigeführt hast.
Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Du in Deine Haftung fallende Schäden an der Mietsache nicht fristgemäß behebst und versuchst, dass der Vermieter die Übergabe Dir die Wohnung im aktuellen Zustand abnimmt.
Du hast nach vielen Wohnungsbesichtigungen endlich Deine Traumwohnung gefunden und willst so schnell wie möglich (sprich vor Ende des Mietvertrags) ausziehen. Einen Nachmieter hast Du auch in petto, um den Mietvertrag für die Wohnung kündigen zu können – und das sogar vor der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist. Doch nun liegt es an Deinem Vermieter, den Nachmieter zu akzeptieren und Dich durch die Unterstützung bei der Neuvermietung schneller aus dem bestehenden Vertrag zu entlassen.
Bedenke dabei, dass Dein Vermieter nur einen zumutbaren Nachmieter akzeptieren muss. Das heißt, dass
Eigentümer müssen einen Nachmieter also nicht akzeptieren, tun es jedoch in den meisten Fällen.
Hast Du einen adäquaten Nachmieter gefunden und willst einige Dinge in der Wohnung belassen, kannst Du Dir eine Ablöse zahlen lassen. Üblich ist das beispielsweise bei Einbauküchen, sowie bei der Übernahme anderer Möbel, die der neue Mieter behalten möchte.
Da es sich dabei um ein Rechtsgeschäft handelt, solltest Du unbedingt einen Kauf- bzw. einen Ablösevertrag abschließen. Eine mündliche Absprache hat keinen rechtlichen Bestand und führt zu Ärger, wenn der Nachmieter sich plötzlich anders entscheidet und Deine Küche nicht mehr übernehmen will. Oder schon eingezogen ist und plötzlich die Zahlung verweigert.
Das Wohnungsübergabeprotokoll ist der Nachweis darüber, dass Du die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben hast. Dadurch schließt es aus, dass man Dir nachträglich Mängel anlastet, die Du gar nicht verursacht hast.
Im Wohnungsübergabeprotokoll müssen alle relevanten Fakten zum Zustand der Wohnung und den Zählerständen der Grundversorgung wie Strom, Gas oder Wasser vermerkt werden. Für die Schlüssel des Mietobjekts kann ein eigenes Schlüsselübergabeprotokoll erstellt werden. Oder man fügt einen diesbezüglichen Abschnitt in das Wohnungsübergabeprotokoll ein.
Die wichtigsten Inhalte des Wohnungsübergabeprotokolls sind:
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Im Regelfall wird die Wohnungsübergabe zwischen den beteiligten Vertragsparteien vorgenommen. Das heißt, dass Du als Mieter ebenso anwesend sein musst wie der Vermieter.
Doch was tun, wenn Du pünktlich zum Termin erscheinst und der Vermieter kommt nicht? In diesem Fall solltest Du umgehend einen Ersatztermin anfordern. Bist Du aufgrund von Krankheit oder einem anderen triftigen Grund verhindert, setze den Vermieter ebenso zeitnah davon in Kenntnis.
Alternativ zum Eigentümer kann die Wohnungsübergabe mit
stattfinden. Die Bedingung dafür ist allerdings, dass die jeweilige Person vom Vermieter bevollmächtigt ist.
Bist Du als Mieter verhindert, kannst Du zwar ebenso eine andere volljährige Person bevollmächtigen. Es lohnt sich dennoch, diesen Tag freizuhalten und den Termin persönlich wahrzunehmen. Sollte es nämlich zu Unstimmigkeiten kommen, bist Du in der Nachweispflicht, dass von Deiner Seite aus alles korrekt war. Einen Nachweis kannst Du nur jedoch nur erbringen, wenn Du persönlich anwesend bist.
Hinweis: Eine reine Schlüsselübergabe ist keine Wohnungsübergabe. Die Übergabe der Wohnung ist nur dann vollzogen, wenn ein entsprechendes Protokoll erstellt – und von Dir sowie Deinem Vermieter unterzeichnet – wurde.
Prinzipiell kannst Du eine andere Person für die Wohnungsübergabe bevollmächtigen. Um Problemen vorzubeugen, solltest Du die Vollmacht schriftlich erteilen. Einen Grund brauchst Du nicht benennen, auch wenn der Vermieter darauf besteht.
Kannst Du selbst nicht erscheinen oder willst Du Deinem Vermieter aus anderen Gründen nicht noch einmal gegenüber stehen, kann ein Bevollmächtigter dieser Verpflichtung nachkommen. In diesem Fall erstreckt sich die Vollmacht auch auf die Unterzeichnung der Übergabeprotokolle (für Wohnung und Schlüssel).
Hier unsere Vorlage für die Vollmacht zur Wohnungsübergabe für Mieter kostenlos als PDF herunterladen.
Das Übergabeprotokoll dient im Streitfall als Beweismittel. Es muss daher von allen im Mietvertrag stehenden Mietern, sowie vom Vermieter unterzeichnet werden. In Vertretung des Vermieters kann die Hausverwaltung oder ein Makler die Unterschrift vornehmen. Solltest Du einen Bevollmächtigten eingesetzt haben, kann dieser ebenso für Dich unterzeichnen.
Enthält das Übergabeprotokoll (bewusst angeführte) falsche Angaben, kann es für ungültig erklärt werden. Nicht rechtswirksam ist auch die früher übliche Praxis, dass die Wohnungsübergabe ohne Protokoll als Anerkennung der Mängelfreiheit gilt. Erkennt ein Mieter hingegen bis zum Mietzeitende durchzuführende Reparaturen oder Renovierungen an, so ist er an diese gebunden. Ungültig ist ein Übergabeprotokoll außerdem, wenn es nicht von beiden Parteien unterzeichnet wurde.
Die Schlüsselübergabe wird fälschlicherweise oft mit der Rückgabe der Wohnung gleichgestellt. Dem ist allerdings nicht so. Auch für den Fall, dass Du die Schlüssel zum Beispiel einen Monat vor Vertragsende abgibst, musst Du bis zum Auslaufen des Mietvertrags Deinen Mietzins entrichten. Außer der Vermieter entlässt Dich freiwillig früher aus Deiner vertraglichen Verpflichtung.
Die Schlüsselübergabe selbst wird im Schlüsselübergabeprotokoll festgehalten. In diesem wird die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel festgehalten, sowie für welche Türen (inklusive Briefkasten) diese sind. Abschließend wird dieses sowohl von Dir als auch dem Vermieter unterschrieben.
Die Schlüssel einfach beim Vermieter in den Briefkasten zu werfen, gibt Dir keinerlei Sicherheit. Behauptet dieser nämlich danach, dass er die Schlüssel nicht erhalten hat, musst Du den Beweis der Rückgabe erbringen und im Zweifelsfall den Austausch der Schlösser zahlen. Verzichte bei der Übergabe der Haus- und Wohnungsschlüssel deshalb nie auf die Unterschrift des Vermieters, mit welcher er Dir den Tag und die Anzahl der zurückerhaltenen Schlüssel bestätigt.
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Es ist ein Fakt, dass der Lockdown und die anhaltende Corona-Pandemie für Schwierigkeiten sorgen. Doch Deine Wohnung kannst Du dennoch zurückgeben, auch wenn Dein Vermieter das vielleicht nicht möchte, um sich an die Kontaktsperre zu halten. Ein Wohnungswechsel (sprich ein Umzug während Corona) ist auch unter den derzeit herrschenden Bedingungen zulässig und muss daher nicht auf die lange Bank geschoben werden.
Um bei einem Umzug während Corona keine unnötigen Risiken einzugehen, halte Dich einfach an die folgenden Regeln:
Um auf Nummer sicher zu gehen, kannst Du darüber hinaus einen PCR-Test machen und Deine Virenfreiheit nachweisen. Du kannst einen solchen von Deinem Vermieter zwar nicht verlangen, aber Du kannst ihn darum bitten, um so einen Beitrag für eine sichere Wohnungsübergabe in Corona-Zeiten zu leisten.
Die Übergabemodalitäten beim Ein- und Auszug unterscheiden sich nicht. Damit Du auf der sicheren Seite bist, musst Du auf die Zählerstände – die vor Deinen Augen abgelesen und von Dir geprüft werden – achten. Diese werden anschließend im Wohnungsübergabeprotokoll eingetragen. Ebenso wie eventuelle Mängel und Gebrauchspuren (an bereits vorhandener Einrichtung, Fussböden usw.).
Wichtig: Wohnungs- und Schlüsselübergabe müssen am selben Tag stattfinden. Du hast nur Sicherheit, wenn Du nach Unterzeichnung des Protokolls im Besitz der Schlüssel bist und jederzeit in Deine neue Wohnung kannst.
In den meisten Fällen findet die Schlüsselübergabe rund zwei Wochen vor dem regulären Mietbeginn statt. Das ist eine Kulanzentscheidung des Vermieters, die sich im Laufe der letzten Jahre durchgesetzt hat. Für Dich heißt das, dass Du früher in die neue Wohnung kannst, ohne dass Du eher Miete zahlen musst.
Hierbei handelt es sich um eine Übergangsphase, welche Du zum Beispiel bereits
verwenden kannst. Als spätester (und rechtlich verbindlicher Termin) gilt allerdings der erste Tag des Mietverhältnisses laut Mietvertrag.
Hinweis: Die Schlüsselübergabe ist nur dann vollständig, wenn Du alle notwendigen Schlüssel bekommst. Und zwar zumindest in zweifacher Ausführung.
Spinnweben in den Ecken, Verschmutzungen in den sanitären Anlagen oder dreckige Fußböden musst Du als neuer Mieter nicht anerkennen. Der Vermieter hat Dir die Wohnung besenrein und damit bezugsfertig zu übergeben. Für die Feinreinigung bist Du allerdings selbst zuständig, was vor allem nach einem längerem Leerstand oftmals notwendig ist.
Allerdings darf der Vermieter nicht von Dir verlangen, dass Du starke Verschmutzungen aus jahrelangem Leerstand – oder gar die Hinterlassenschaften der Vormieter – auf eigene Faust beseitigst. Bei Übergabe kannst Du eine besenreine Wohnung erwarten und darauf bestehen.
Hinweis: Bei stark verrauchten Tapeten (Wänden) mit Geruchsentwicklung kannst Du auf eine Behebung des Problems bestehen. Oder Du bietest dem Vermieter an, dass Du die Renovierung im Gegenzug für ein paar mietfreie Wochen selbst vornimmst.
Die Nutzung beeinträchtigende Mängel und alle bekannten Defekte muss der Vermieter vor Deinem Einzug beheben. Dazu gehören zum Beispiel
fallen hier herunter.
Kleinere Mängel, welche die ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung nicht beeinträchtigen, sollten auf jeden Fall im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Deren Auflistung dient Deiner Sicherheit, da Du sonst beim Auszug eventuell für diese verantwortlich gemacht wirst – und für Behebung von Mängeln aufkommen musst, die bereits bei Deinem Einzug vorhanden waren.
Ja – dieses unterscheidet sich dabei nicht vom denjenigen bei Auszug, da es ebenfalls
enthält. Die Schlüssel probierst Du aus, damit es im Nachhinein nicht zu Problemen und Uneinigkeiten kommt. Für die Wohnungsübergabe nutzen Du und der Vermieter (oder sein bevollmächtigter Vertreter) ein Wohnungs- und Schlüsselübergabeformular, das alle notwendigen Informationen enthält und damit rechtlich sicher ist. Alle außerhalb des Üblichen getroffenen Vereinbarungen finden im Feld „besondere Vermerke” oder “sonstige Anmerkungen“ Platz.
Übrigens: Mit unserer YouChange-Umzugsapp werden alle deine Vertragspartner automatisch über deine Namens- oder Adressänderung informiert. Dadurch hast Du keinen unnötigen Zeitaufwand mit dem Ummelden, vergisst niemand zu benachrichtigen und ersparst Dir neben Zeit vor allem Ärger. YouChange: Umziehen – einfach digital! Solltest Du noch Fragen zu unserem Service haben, kannst Du hier unsere FAQ nachlesen – oder uns direkt eine Nachricht schreiben. Oder lade Dir hier unsere Ummelden-Checkliste (PDF) herunter, damit Du auch wirklich keinen wichtigen Punkt wie Post ummelden, GEZ (Rundfunkbeitrag) ummelden, Gewerbe ummelden oder auch Zweitwohnsitz an- oder ummelden vergisst. Vor allem bei einem Umzug in eine andere Stadt oder ein anderes Bundesland.
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